[OUHUA] 欧行三年后首次加息 西班牙房市将降温 房价会下跌吗？

欧华新闻6月13日（Editor） 西班牙经济学者报道，欧洲中央银行本周四自2023年9月以来首次上调了欧元利率，升至2.25%，即上调0.25个百分点。此外，存款便利利率上调至2.25%，主要再融资利率提高至2.4%，边际贷款便利利率升至2.65%。欧洲央行解释称，此次调整与中东战争带来的经济影响有关，但其影响程度高于预期。

西班牙专家指出，这次加息并不会对西班牙房价带来下跌。然而，它可能带来一个明显后果：加重融资代价，使一部分已经接近承受极限的购房者被排除在市场之外。

受访专家一致认为，在融资成本更高的环境下，主要影响将是买卖量减少，以及住房可负担性进一步恶化，尤其是对储蓄能力较低的家庭而言。更多的调整将体现在“可及门槛”上，而不是房价下降。

西班牙银行Bankinter分析师表示：“利率上升将提高收入负担率。这将导致房地产市场降温，交易量可能下降约5%。”地产平台Fotocasa持相同观点：“利率上升会直接影响使用浮动利率按揭的群体，并对贷款购房需求产生显著影响，这类人群约占购房者的75%。他们将更难满足银行的贷款要求。”但这种影响不会立刻出现，“大约会在3到6个月后开始显现。”

EAE商学院认为，明显的影响是部分潜在需求退出市场。“那些本就接近偿付能力极限、将收入40%用于住房支出的人群，现在可能被市场排除。”

专家指出，中低收入购房者将越来越难以进入房地产市场，市场将出现一种矛盾局面：“最可能的结果不是价格大幅下跌，而是市场规模缩小，交易减少，脆弱需求进一步受限，而房地产仍然是已有资本者的避风港。”

西班牙住宅市场的关键问题仍是结构性的供给不足，这一点超越了央行的加息影响。

房地产行业认为：“西班牙住宅市场主要并不由信贷决定，而是由供给短缺问题决定。”因此，即使利率上升，也不会导致明显价格下调。“虽然高利率会降低交易量，并使部分需求更难进入市场，但不会出现明显的价格调整。”

当前的调整方式与以往房地产危机不同。“我们看到的不是价格下跌，而是越来越多的需求被排除在市场之外，而供给仍远低于需求。”

Bankinter预计房价今年仍将上涨约7%，低于去年的13%。“由于供给不足，价格仍将继续上涨。”

此外，加息不仅影响购房者，也影响开发商。因此，货币紧缩甚至可能进一步减少未来住房供应。“未来供应减少但需求仍在，在住房紧张区，反而可能推高价格。”

另外，专家认为，这次利率上调不会显著改变目前按揭供房者的月供负担。

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